Kaupunginhallitus
Pöytäkirja 28.03.2022/Pykälä 87

KH 28.03.2022 § 87  

55/02.07.01/2022  

Tilanneselvitys

Harjavalta, Eurajoki, Nakkila ja Kokemäki muodostavat yhdessä sosiaali- ja terveydenhuollon kuntayhtymä Kessoten. Kuntayhtymä omistaa Harjavallassa sijaitsevan terveyskeskus-sairaalakiinteistön. Hyvinvointialueiden aloittaessa toimintansa 1.1.2023 kuntayhtymän toiminta päättyy toimintojen siirtyessä Satakunnan hyvinvointialueelle. Kessoten kuntien tulee ratkaista kuntayhtymän omistaman kiinteistön jatko yhdessä kuntayhtymän muiden varojen jakamisen lisäksi. Harjavallan terveyskeskuskiinteistö ei siirry Satakunnan hyvinvointialueen omistukseen kuntayhtymän toiminnan päättyessä 31.12.2022. Kessoten kuntayhtymä on vapaaehtoinen kuntayhtymä eikä vapaaehtoisten kuntayhtymien kiinteistöomaisuus siirry hyvinvointialueiden omistukseen.

Edellä olevan johdosta Satasoten kiinteistövastuuvalmistelija Kari Matti Haa-pala ja kuntayhtymän talous-ja hallintojohtaja Jyrki Vatanen ovat 3.1.2022 lä-hettäneet kuntayhtymän jäsenkuntiin seuraavan esityksen:

"Pyydämme jäsenkuntia lausumaan Harjavallan terveyskeskuskiinteistön omistusjärjestelyistä kuntayhtymän toiminnan päättyessä ja vastaamaan seuraaviin kysymyksiin:

1. Ovatko jäsenkunnat valmiita perustamaan yhteisen kiinteistöosakeyhtiön (31.12.2022 alkaen), jonka omistukseen siirretään Harjavallan ter-veyskeskuskiinteistö ensimmäisessä vaiheessa?

2. Ovatko jäsenkunnat valmiita perustamaan ja toimimaan yhtiössä (31.12.2022 alkaen), joka hallinnoi vain Harjavallan terveyskeskuskiinteistöä?

3. Voivatko jäsenkunnat toimia kiinteistökuntayhtymässä (31.12.2022 al-kaen), joka hallinnoi ja omistaa Harjavallan terveyskeskuskiinteistön?

4. Jos edelliset vaihtoehdot ei toteudu, mikä on esitys toimintavaihtoehdosta Harjavallan terveyskeskuskiinteistön suhteen?

5. Muut huomioitavat asiat Harjavallan terveyskeskuskiinteistön hallin-noinnin ja omistajuuden suhteen.

Kuntayhtymän jäsenkuntia pyydetään toimittamaan kirjalliset lausunnot Keski- Satakunnan sosiaali- ja terveydenhuollon kuntayhtymään sähköpostilla osoitteeseen kirjaamo@kessote.fi ja Satakuntaliittoon sähköpostitse osoitteeseen kirjaamo@satakunta.fi viimeistään 31.3.2022. Sähköpostiviestiin pyydämme lisäämään maininnan "Satasoten kiinteistövalmistelu".

Kuntayhtymän jäsenkunnat ovat yhdessä kuntayhtymän kanssa hankkineet ulkopuolisen selvityksen siitä, mitä erilaisia vaihtoehtoja ja näkökantoja tulee ottaa huomioon suunniteltaessa kiinteistön tulevaa omistuspohjaa. Selvitys on oheismateriaalina.

Lähtökohtaisesti kuntayhtymän omistaman terveyskeskuskiinteistön omistus-ratkaisuksi on kolme vaihtoehtoa:

1)      kuntayhtymä jatkaa toimintaansa ja sen tehtäväksi jää kiinteistön omistaminen/hallinta

2)      kuntayhtymä perustaa vuoden 2022/2023 aikana kiinteistöosakeyhtiön ja siirtää omistamansa kiinteistön yhtiölle

3)      kuntayhtymä myy omistamansa kiinteistön vuoden 2022 aikana sijoitta-jalle tmv:lle taholle

Vuoden 2023 alusta lukien mahdollinen 1-3 kohdissa mainittu tuleva omis-taja tekee vuokrasopimuksen hyvinvointialueen kanssa.

Taustaa

Satakunnan hyvinvointialue vuokraa Kessoten kiinteistön 3+1 vuoden peri-aatteella. Myöhemmin, vuonna 2026 tai 2027, 3+1 siirtymäkauden jälkeen seuraa tästä vuokraustoiminnasta kunnille väistämättä yhtiöittämisvelvoite (KL§126). Kessoten käytössä olevat kiinteistöt siirtyvät pääsääntöisesti siir-tyvinä sopimuksina alkuperäisin ehdoin.

Yleisesti voidaan todeta keskeisillä sijainneilla olevissa hoivakiinteistöissä, joissa voidaan olettaa toiminnan jatkuvan, vaikka olemassa oleva palveluso-pimus päättyisikin, vuokrasopimus voi olla jopa luokkaa viisi vuotta, mutta vähemmän likvideillä sijainneilla lähtökohta on vähintään kymmenen vuoden sopimukset. Tyhjiä kiinteistöjä ns. yhteiskuntakiinteistöihin sijoittavat insti-tuutiot eivät osta lainkaan, eivätkä kykenisikään, koska rahoitus perustuu pitkäaikaisille instrumenteille.

Kiinteistössä 3+1 vuoden vuokrasopimus on aivan liian lyhyt, jotta kiinteistö voisi kiinnostaa instituutioita, jolloin potentiaalisiksi ostajiksi jäävät pääasi-assa opportunistisia kohteita ostavat sijoittajat, joita taas kiinnostaa paitsi kassavirta, ennen kaikkea liiketaloudellisesti kannattava muuntelu vaihtoeh-toiseen käyttöön. Suomessa on lukuisia esimerkkejä ennen kaikkea entisistä sairaaloista, joille ei ole löydetty mitään kannattavaa vaihtoehtoista käyttö-tarkoitusta ja jotka ovat seisseet tyhjillään vuosikausia tai joita on voitu käyttää vain lyhytaikaisesti.

Kessoten Harjavallan terveyskeskuskiinteistö on pinta-alaltaan 6.600 h-m2 ja se on rakennettu eri vaiheissa vuosina 1980 - 1990. Se on tällä hetkellä terveyskeskuskäytössä. Kiinteistön kirjanpitoarvon eli tasearvon lisäksi sille voidaan määrittää suuntaa antava tuottoarvo. Eduskunta tulee hyväksymään uuden vuokra-asetuksen, joka ei ole vielä valmis, mutta arvio tulevasta vuokratasosta on n.15 €/m2, jolloin keskimääräinen vuokra olisi noin 1.188 000 €/vuosi. Toisaalta kiinteistön tulevaan omistukseen liittyy Satakunnan hyvinvointialueen palveluverkon järjestämiseen liittyvä riski ts. palveluverkon ulkopuolelle jäämisen mahdollisuus säädetyn vuokra-ajan jälkeen.

Vuokrasopimus on siis kolmevuotinen, mikä tämän kaltaisen erikoiskiinteistön ollessa kyseessä, on varsin lyhytaikainen. Yhden vuoden jatko-optio sitoo vain vuokranantajaa eikä muuta oleellisesti ns. varman kassavirran kertymisaikaa. Pikemminkin sen olemassaolo haittaa siinä tilanteessa, että kiinteistölle olisi selvää vaihtoehtoista käyttöä.

Mikäli sopimus siis päättyy kolmen tai neljän vuoden kuluttua, kiinteistön ar-vonmäärityksessä keskeisiksi muodostuu varma kassavirta eli kolmen vuo-den vuokra. On hyvä todeta, että vuokrakauden yhden vuoden pidennyksellä ei ole juurikaan merkitystä esimerkiksi myytävyyden kannalta, koska neljän-kin vuoden sopimuskausi on varsin lyhyt kiinteistösijoittajien näkemyksissä. Toki on hyvä miettiä, löytyykö kiinteistölle käyttömahdollisuuksia vuokra-ajan jälkeen esimerkiksi muuttamalla sen käyttötarkoitusta.

Jos taas vuokrakausi muuttuisi pitkäaikaiseksi (10 vuotta ja enemmän), muuttuisi kiinteistön asema kokonaan toisenlaiseksi. Tällöin kiinteistö olisi tarvittaessa ja vuokrakauden alussa myytävissä pitkäaikaisilla sopimuksilla yhteiskuntakiinteistöjä ostaville tahoille. Siinä tilanteessa kiinteistölle olisi laskettavissa myös jäännösarvoa, mikä taas on kyseenalaista, jos sopimus on kolmen tai neljän vuoden pituinen. Lyhytaikaisen vuokrasopimuksen oloissa kiinteistön arvo tulee mitä suurimmassa määrin nojautumaan ns. varmaan kassavirtaan ilman, että vuokrakauden päättyessä kiinteistölle muodostuisi merkittävää jäännösarvoa. Ellei tiloille löydy käyttöä, tulee varautua siihen, että hoitokustannukset ovat tyhjänäkin arviolta n. 2 euroa/m2/kk eli n. 160.000 euroa/v, missä summassa ei ole otettu huomioon vielä tulevia peruskorjaustarpeita. Kuten on tunnettua, tyhjän kiinteistön kunto useimmiten huononee, mikä lisää myöhemmin myytäessä tai käyttöön otettaessa investointikustannuksia ja sitä myöden alentaa tarjottavaa kauppahintaa.

Myyntiä pohdittaessa eräänä keskeisenä parasta myyntiajankohtaa määrittä-vänä tekijänä on se tosiasia, että Hyvinvointialueiden perusvuokrakauden jälkeen markkinoille tulee suuri määrä kiinteistöjä, joiden vuokrasopimuksia alueet eivät jatka, ellei lainsäädäntöä muuteta ja määrätä, että sopimuksia tulee jatkaa, jotta vältytään sote-kiinteistöjen ylitarjonnalta markkinoilla. Nyt lähtökohtana on se, että Hyvinvointialue voi sanoa sopimukset irti päättyviksi kolmen vuoden kuluttua tai viimeistään vuoden optiokauden jälkeen.

Mikäli Hyvinvointialue jatkaa vuokrasopimusta 3 + 1 kauden jälkeen, saattaa olla hyvin todennäköistä, että se tekee vain lyhytaikaisia sopimuksia, jopa vain vuodeksi kerrallaan. Hyvinvointialueella on tosiasiallisesti halutessaan pitkälti mahdollisuus määrittää vuokraehdot. Jos vuokrasopimus jatkuu vain lyhytaikaisilla sopimuksilla, se ei - valitettavasti - tässä tilanteessa nosta kiinteistön arvoa ainakaan ostajan näkökulmasta tarkasteltuna.

Mitä ilmeisimmin Sote-kiinteistöistä tulee markkinoilla ylitarjontaa ja lisäksi lukuisat tyhjenevät kiinteistöt sijaitsevat alueilla, joilla jo muutenkin on vä-häinen tai olematon toimitilakiinteistöjen kysyntä.

Ei myöskään pidä jättää huomiotta sitä, että tyhjien tai tyhjenevien kiinteis-töjen ostamisen rahoittaminen vieraalla pääomalla on varsinkin pienemmillä paikkakunnilla ja muuttotappioalueilla erittäin vaikeaa ja sitä voi saada käy-tännössä vain paikallisista lähteistä, mikä taas merkitsee huomattavaa rajoi-tusta rahoituksen maksimimäärään.

Kolmen vuoden vuokratuotolla kiinteistön tuottoarvoksi voidaan laskea 2 996 085. Laskelman oletuksena on 1,5% vuosittainen indeksikorotus eli käytännössä inflaatio sekä hoitokulujen vuosikorotus 2%. Tuleva kassavirta on diskontattu nykyarvoon 10%:n diskonttokorkokannalla. Tätä 10% diskont-tokorkokantaa on perusteltua käyttää, koska ostajina voisivat käytännössä

olla alueelliset tai paikalliset yksityissijoittajat, joiden tuottovaatimukset ovat pääsääntöisesti korkeampia kuin, ns. institutionaalisten sijoittajien. Tähän tuottoarvoon, 3 vuoden vuokrasopimuksen ollessa lähtökohtana, ei jään-nösarvoa ole laskettu lainkaan, koska on oletettu, että ostaja on kiinnostunut yksinomaan kassavirrasta ja katsoo kiinteistön vuokrasopimusajan arvon olevan ensisijaisesti negatiivinen.

Kessoten tilinpäätöksessä 31.12.2021 peruspääoma on 1.234.201,67 euroa. Oma pääoma per 31.12.2021 oli 3.514.984,37 euroa. Kuntayhtymän Harjavallan terveyskeskuskiinteistön tasearvo per 31.12.2021 on 1.884.596,75 euroa ja sen kiinteiden rakenteiden ja laitteiden tasearvo 543.307,37 euroa eli yhteensä 2.427.904,12 euroa.

Mikäli kuntayhtymä yhtiöittää kiinteistöomistuksensa, tulee kuntayhtymästä tässä vaiheessa kiinteistöosakeyhtiön omistaja. Kun kuntayhtymä myöhem-min puretaan, kiinteistöosakeyhtiön osakkeet tulevat tässä yhteydessä jä-senkuntien suoraan omistukseen lähtökohtaisesti jäsenkuntaosuuksien mu-kaisessa suhteessa (varainsiirtovero).

Mikäli kiinteistö myydään yhtiöille, tulee arvioida myös kauppahinnan mak-sun rahoitukseen liittyviä kysymyksiä (maksuaikataulu, vieraan pääoman käyttö ym.), sekä luonnollisesti myös se, millainen omistuspohja osakeyhti-öllä on. Kun kuntayhtymä saa näin rahavaroja/saatavia, ne on aikanaan helppo jakaa kuntayhtymän jäsenkunnille.

Kuntayhtymän varsinaisen toiminnan lakatessa, kiinteistö jaetaan jäsenkun-nille (VSVL 10 § - ei varainsiirtoveroa) ja sen jälkeen kunnat tekevät keski-näisiä kauppoja kiinteistön kanssa.

Ennen kun terveyskeskuskiinteistön yhtiöittämistä selvitetään, tulisi arvioida ensin, pääsevätkö kuntayhtymän jäsenkunnat yksimielisyyteen siitä, mikä on kiinteistön/kiinteistöyhtiön tulevaisuuden omistuspohja.

Sisäisissä omistusjärjestelyissä - oli se luonteeltaan mikä tahansa - yhtenä keskeisenä kysymyksenä on terveyskeskuskiinteistön hinnoittelu.

Kiinteistöomistuksen vaihtoehtoja on erilaisissa yhteyksissä selvitetty niin poliittisen, kuin viranhaltijajohdon taholta. Epävirallisesti kuntayhtymän säi-lyttämistä vain kiinteistön ylläpitämiseksi on pidetty poissuljettuna vaihtoeh-tona. Nakkila ja Eurajoki ovat epävirallisten asian käsittelyyn liittyvien tieto-jen perusteella alustavasti ilmoittaneet, etteivät ole kiinnostuneita myöskään yhteisen kiinteistöosakeyhtiön perustamisesta. Harjavalta ja Kokemäki ovat puolestaan ilmaisseet alustavasti kiinnostuksensa yhteisen kiinteistöosake-yhtiön perustamiseen.

Lisätietoja antaa Kaupunginjohtaja Teemu Nieminen, puh. 040 488 6100.

Esittelijä Kaupunginjohtaja Teemu Nieminen

Päätösehdotus Kaupunginhallitus esittää lausuntonaan Keski-Satakunnan sosiaali- ja ter-veydenhuollon kuntayhtymälle sekä Satakunnan hyvinvointialueen kiinteistövalmistelulle seuraavaa:

1) Kokemäen kaupunki pitää yhteisen kiinteistöosakeyhtiön perustamista mahdollisena yhdessä muiden Kessoten kuntayhtymien jäsenkuntien kans-sa nykyisten omistusosuuksien suhteessa tai vaihtoehtoisesti yhdessä Harjavallan kaupungin kanssa tasaomisteisesti 31.12.2022 alkaen,

2) Kokemäen kaupunki pitää mahdollisena myös sitä, että kuntien muut ns. sotekiinteistöt voidaan siirtää uuden kiinteistöosakeyhtiön omistukseen myöhäisemmässä vaiheessa.

3) Kokemäen kaupunki näkee Harjavallan terveyskeskuskiinteistön omis-tajana kiinteistöosakeyhtiön selkeästi parempana vaihtoehtona kuin kiinteis-tökuntayhtymän. Kiinteistön myyntiä ulkopuoliselle tässä vaiheessa Koke-mäen kaupunki ei pidä realistisena.

4) Määritettäessä kiinteistön arvoa, Kokemäen kaupungin näkemyksen mukaan kiinteistön arvona pitää käyttää enintään kiinteistön tasearvoa, koska hinnoittelussa tulee huomioida sotekiinteistöjen tuleva ylitarjonta sekä mahdollinen palveluverkon järjestämiseen liittyvät riskit ja kiinteistön tulevaisuudessa kohdistuvat peruskorjaustarpeet sekä hoitokulut mahdol-listen tyhjien tilojen osalta. 

Päätös Kaupunginhallitus hyväksyi kaupunginjohtajan päätösehdotuksen yksimielisesti.